Vid utfärdande av hypotekslån måste bankerna köpa en försäkring för låntagaren på egen bekostnad. Dessutom måste de försäkra inte bara fastigheter utan också långivarens liv och hälsa och till och med kostnaderna för medicinsk undersökning. Men inteckningarna för medborgarna faller inte särskilt i pris, eftersom nya kostnader kommer att inkluderas i räntan på lånet. Men förfarandet kommer att bli mer öppet - låntagaren kommer att ta reda på den totala kostnaden för inteckningen omedelbart, och inte när de undertecknar dokumenten, som det händer nu. Detta innebär att det kommer att kunna jämföra erbjudanden från olika banker till fullo.
Rysslands Bank har presenterat ett nytt koncept för hypoteksförsäkring, utvecklat i enlighet med presidentens order att vidta åtgärder för att sänka kostnaden för hypotekslån. Försäkringskostnader är en av komponenterna i den totala kostnaden för en inteckning och ökar den ofta betydligt. Samtidigt tvingas medborgarna att betala inte bara själva försäkringsprodukten utan även byråns provision till banken för marknadsföring och försäljning av försäkringar för ett visst försäkringsbolag, som kan nå 40%.
Hur det fungerar
Enligt lagen om inteckningar måste medborgarna nu försäkra den förvärvade egendomen. Oftast måste du också köpa en försäkring mot olyckor och sjukdomar: det är inte obligatoriskt enligt lag, men i praktiken sänker bankerna räntan när den utfärdas. Låntagaren betalar för försäkringskostnaderna.
En låntagare kan bara köpa en försäkring från ett försäkringsgivare som är ackrediterat i en bank, och när han väljer ett företag från denna lista styrs han oftast av rekommendationen från en bankanställd som ansöker om inteckning.
Kommer förändringen i det statliga programmet för förmånliga inteckningar att rädda utvecklare?
Som noterats av centralbanken är den ryska hypoteksförsäkringsmarknaden för närvarande ganska koncentrerad. Cirka 16 försäkringsbolag är aktiva på det. År 2019 samlade de cirka 42 miljarder rubel under mer än 8 miljoner kontrakt. Samtidigt ingick huvuddelen av kontrakten (mer än 80%) av endast fem försäkringsorganisationer.
Denna situation är en följd av den befintliga koncentrationen av bolånemarknaden: 83% av det totala antalet befintliga avtal (4,3 miljoner) finns i de fem största bankernas låneportfölj.
Enligt centralbankens beräkningar var räntan på hypotekslån utfärdade 2019 i genomsnitt 9,94% och den totala kostnaden för lånet (inklusive försäkring) var 11,41%. Den faktiska försäkringskostnaden är i genomsnitt 0,74% av inteckningens belopp, vilket är cirka 16 tusen rubel per år.
Samtidigt kan låntagaren inte omedelbart få information om lånets fulla kostnad. Det meddelas honom omedelbart innan avtalet ingås, efter att låneansökan har godkänts, väljs fastigheten och kostnaderna för behandling av alla nödvändiga dokument betalas. Vid valet av en bank för en inteckning kan låntagaren bara fokusera på lånets ränta.
Vem behöver försäkring
Försäkringspriset förändras inte om räntan sjunker, som till exempel hände det senaste året på grund av den minskade styrräntan för Rysslands Bank. Således växer andelen försäkringskostnader i den totala kostnaden för ett hypotekslån bara.
Centralbanken konstaterar att nivån på försäkringsbetalningar på hypotekslån är extremt låg (under 2019 uppgick försäkringsbetalningarna till endast 3% av de insamlade premierna på säkerhetsförsäkringar och 15% av premierna på liv- och sjukförsäkring) och de flesta av de insamlade medel som försäkringsbolag (85-97%) skickas för att betala byråavgifter för marknadsföring och försäljning av försäkringar (oftast är det kreditgivarbanken), för att täcka driftskostnader och till försäkringsgivarens vinst.
COVID-19 har förändrat preferenser hos köpare av lägenheter i nya byggnader
Om så önskas kan låntagaren köpa en försäkring utanför banken och undvika betalning av provisionen, konstaterar vice ordföranden för All-Russian Union of Insurance Insurance Viktor Dubrovin. Enligt honom är taxan för obligatorisk försäkring av fastigheter i genomsnitt 0,1% av det försäkrade beloppet, vilket i regel är lika med skuldbeloppet på ett hypotekslån. Med tanke på att den genomsnittliga storleken på ett sådant lån är 2,5 miljoner rubel kommer försäkringskostnaden att vara 2,5 tusen rubel under det första året. Under andra och efterföljande år kommer den att minska i proportion till minskningen av skulden.
Tariffen för frivillig livförsäkring beror starkt på låntagarens ålder och varierar från 0,18% till 0,6%, det vill säga i genomsnitt cirka 7-10 tusen rubel under det första året. I vissa banker kommer vägran från denna försäkring inte att påverka inteckningsräntan på något sätt, i andra kan den öka kostnaden med 0,5-1%.
Enligt samma företag "Ipoteka. Tsentr" kommer avslag på liv- och titelförsäkring att leda till en oundviklig ökning av låneräntan i genomsnitt från 2% till 7%.
Byråns uppdrag varierar kraftigt och kan variera från 10 till 40%, säger Viktor Dubrovin.”Detta är logiskt, eftersom ett kreditinstitut åtar sig ett visst jobb: att välja ett försäkringsbolag, att bilda en försäkringsprodukt, konsultationer, dokumentcirkulation. Många banker genomför fullt samarbete om försäkringar, inklusive deltagande i avräkning av förluster,”förklarade han.
Samtidigt är det banken som är mest intresserad av hypoteksförsäkring, konstaterar centralbanken. När en försäkrad händelse inträffar går pengarna till honom - för att betala den försäkrades skuld på inteckningen.
Låntagare å andra sidan vägrar att försäkra sig vid varje tillfälle, även om banken höjer räntan - i vissa fall överstiger kostnaden för försäkringen besparingarna på räntan. Förutom inteckningar är försäkringsavtal (av både egendom och liv och hälsa) fortfarande extremt sällsynta i Ryssland.
”Generellt sett är låntagarens intresse snarare att minimera sådana problem som att välja ett försäkringsbolag, förhandla med ett försäkringsbolag om kostnaden för en försäkring, upprätta och ingå ett försäkringsavtal utöver ett låneavtal och delta i processen för reglera försäkringsbeloppet vid inträffande av en försäkrad händelse. En enskild hypotekslåntagare har sällan en tillräckligt stark förhandlingsposition för att få de bästa prisvillkoren från försäkringsgivaren eller på ett effektivt sätt delta i förlustavräkningsprocessen i händelse av en försäkringsgivares oenighet utan hjälp utifrån. För många medborgare är dessa förfaranden en onödig komplikation av det redan stressiga stadiet i livet förknippat med att få och sedan betala tillbaka ett hypotekslån, konstaterar Rysslands Bank.
Kommer inteckningen att bli billigare
Tillsynsmyndigheten förväntar sig att bankens och inte låntagarens ingående av ett försäkringsavtal kommer att leda till att priset sänks. För det första försäkrar banken en hel pool av låntagare på en gång och kommer att kunna förhandla om en lägre kostnad för försäkringar. För det andra behöver du inte betala en agentprovision till bankerna, eftersom behovet av att marknadsföra detta eller det andra försäkringsbolaget försvinner av sig självt. Enligt centralbankens beräkningar skulle kostnaden för en inteckning under 2019 vara lägre med 0,15-0,67 procentenheter om den föreslagna metoden tillämpades.
Kommer förmånliga inteckningar att stödja fastighetsmarknaden?
Men även när man diskuterade det nya konceptet skickade All-Russian Union of Insurance Insurance and the Association of Russian Banks en gemensam överklagande till ordföranden för Rysslands Bank Elvira Nabiullina, där de betonade att kostnaden för en sådan försäkring bara kan kompenseras med en höjning av räntan på lånet.” Association of Russian Banks uppskattade den möjliga tillväxten till 0,5-1 procentenheter.
”Låntagare kommer tyvärr inte att dra nytta av förändrade villkor. Kostnaderna kommer att bäras av bankerna, vilket kommer att kompensera dem på låntagarens bekostnad, till exempel genom att höja räntan. Räntorna på lån, med hänsyn till det nya inteckningsförsäkringssystemet, kan öka med cirka 0,3–0,5 procentenheter, säger Olga Bazhutina, generaldirektör för Ipoteka. Tsentr.
Det är fortfarande svårt att säga hur mycket takten kommer att växa, säger Viktor Dubrovin.”Bolåneräntan är en mycket konkurrenskraftig historia och riktas ständigt av regeringen. Troligtvis kommer det inte att ske någon direkt överföring av den förlorade vinsten till inteckningskostnaden, sade han.
Den allryska försäkringsunionen anser att staten borde ha bildat en minimistandard för en försäkringsprodukt och kontrollera utlämningen av all information till konsumenten istället för att flytta kostnaderna. Och han kommer själv att kunna välja vilken produkt och var att köpa.
I sin tur är centralbanken övertygad om att "att bibehålla den nuvarande praxis att betala av låntagare betydande byråavgifter för köp av försäkringar för att upprätthålla en hög frekvens av kommunikation med försäkringsbolag verkar olämpligt."
Med tanke på trenden mot en sänkning av styrräntan kan det mycket väl vara att inteckningen inte kommer att stiga i pris, säger den oberoende finansiella rådgivaren Natalya Smirnova.
”Det är troligt att vi kan se styrräntan på 4% och förhållandena kommer inte att förändras, det kommer inte att ske någon betydande prisökning. Dessutom får vi inte glömma att bankerna under pandemin stod inför en minskad köpkraft, så det skulle nu vara orimligt att höja räntorna för mycket, annars finns det en risk att förlora potentiella kunder, förklarade hon.
Vad får låntagaren
Förutom fastighetsförsäkring blir det således obligatoriskt för medborgarna att köpa en liv- och sjukförsäkring. Konceptet specificerar minimilistan över försäkrade risker. Till exempel i fastighetsförsäkring är det förlust eller skada till följd av brand, explosion, översvämning, naturkatastrofer, olagliga handlingar från tredje part, strukturella defekter. I liv- och sjukförsäkring - tilldelning av funktionshinder grupp I eller II, låntagarens död till följd av en olycka eller sjukdom.
Innan avtalet ingås kan försäkringsbolaget skicka medborgaren till läkarundersökning - på bankens bekostnad om avtalet därefter ingås.
Å ena sidan är detta bra, för i händelse av hälsoproblem kommer försäkringen att täcka intäkter och i händelse av död kommer familjen inte att utsättas för utvisning.
”Låntagare kommer inte att kunna vägra försäkring för att spara pengar, och som ett resultat kommer de inte i en situation där det inte finns något att betala inteckningen med och familjen kan förlora en lägenhet om situationen inte återhämtar sig (inteckning semester tillhandahålls inte under lång tid). Och det visar sig att låntagaren definitivt är skyddad från risker, säger Natalya Smirnova.
Å andra sidan kommer du inte att kunna vägra försäkring och du kommer att behöva betala den, sydd i lånekroppen, i många år tills inteckningen återbetalas till fullo. Det är sant att försäkringskostnaderna kommer att fördelas och följaktligen inte så märkbara. Nu betalas den en gång om året plus intäkter och sådana kostnader är vanligtvis budgetkänsliga.
Nu, med tidig återbetalning av lånet, kan en del av försäkringen returneras minus återstående antal månader och försäkringsprovisioner. Eller så kanske du inte returnerar den, då gäller policyn till slutet av det betalda året. Eftersom försäkringskostnaden nu kommer att fördelas på samma sätt som räntan på en inteckning kommer den automatiskt att upphöra med den sista förskottsbetalningen.
Eftersom försäkringspriset omedelbart kommer att inkluderas i lånets räntesatser blir det lättare för medborgarna att jämföra hela inteckningskostnaden i olika banker. Och detta är kanske det enda verkliga pluset från reformen.
